La penale di estinzione sui mutui.

Fino a poco tempo fa era sulla bocca di tutti. Sembrava che tutti facessero un mutuo con il solo scopo di estinguerlo anticipatamente. Era l’effetto della recente introduzione del famoso Decreto Bersani, che per facilitare la portabilità dei mutui, stabiliva la nullità di ogni clausola che indicasse una penale di estinzione se…
Infatti ci sono dei “se”.
Innanzi tutto la nullità della clausole che indicano penali di estinzione vale per i contratti di mutuo “post” decreto Bersani (quindi stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi).
In secondo luogo la penale non si applica soltanto se il mutuo è stipulato con la finalità acquisto o ristrutturazione di immobile destinato ad abitazione (o ad attività economica o professionale).

Questo lascia fuori la finalità di consolidamento debiti, la liquidità, la costruzione.
E soprattutto lascia fuori tutti i mutui stipulati prima della fatidica data 02/02/2007.

Per evitare una sperequazione eccessiva di trattamento verso chi ha stipulato un mutuo prima di quella data, Bersani aveva invitato le banche ad accordarsi con le associazioni di consumatori per arrivare ad una riduzione (a volte significativa) delle penali di estinzione anche sui mutui stipulati prima di quella data: dopo qualche tempo, l’accordo raggiunto ha previsto le seguenti riduzioni (diverse tra mutui a tasso variabile e a tasso fisso).

Mutui a tasso variabile

• Prima del terzultimo anno la penale contrattuale è ridotta ad un limite massimo dello 0,50% (qualora però la penale contrattuale risultasse già uguale o inferiore allo 0,50%, si dovrebbe applicare una “clausola di salvaguardia che riduce la penale contrattuale di un ulteriore 0,20%)
• Durante il terzultimo anno la penale è ridotta al limite massimo dello 0,20% (ma se è già contrattualmente dello 0,20%, allora non si applica per la clausola di salvaguardia)
• Durante gli ultimi due anni di durata del contratto di mutuo, nessuna penale.

Mutui a tasso fisso

Se stipulati prima del 31/12/2000, valgono le stesse riduzioni previste per i mutui a tasso vaiabile (spiegate più sopra).
Se stipulati dopo tale data (quindi dal 1° gennaio 2001), le penali di estinzione sono così distribuite:

• Durante la prima metà del mutuo la penale di estinzione è ridotta a 1,90% (e anche qui c’è una clausola di salvaguardia: se la penale contrattuale è pari od inferiore ad 1,90% va scontato sul valore della penale contrattuale uno 0,25%)
• Dalla metà del rimborso al quartultimo anno la penale massima è dello 1,50% (o scontata dello 0,25% se già contrattualmente inferiore)
• Durante il terzultimo anno 0,20%
• Negli ultimi due anni, nessuna.

In caso di mutui a tasso misto (con una componente variabile ed una fissa), la componente variabile segue le indicazioni per il tasso variabile e la componente fissa segue le regole del tasso fisso, su quote di capitale proporzionali alla distribuzione dei due tassi.

Mi rendo conto che il tutto è sufficientemente complicato per un non addetto ai lavori, ma sentitevi liberi di utilizzare i commenti (qui sotto) per farmi domande sul vostro caso specifico e cercherò di rispondervi nel vostro caso specifico. Ricordatevi di indicare: la data di stipula, la durata del contratto, l’ammontare della penale di estinzione contrattuale, il tipo di tasso (fisso, variabile o misto).

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Federico (Promotore Mutui).

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