Educazione finanziaria da parte degli enti di vigilanza.

Da tempi non sospetti, nella mia attività lavorativa e su questo blog, vado dicendo che è necessaria la diffusione di quella che ho sempre chiamato “educazione finanziaria”. E vado dicendo che andrebbe insegnata a scuola, per avere generazioni future più preparate, così come agli adulti per permettere loro di arrivare alle prossime scelte (quelle passate lasciamole stare) più consapevoli.

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Mutui con “cap” – come chiudere la stalla dopo la fuga dei buoi.

Già dal titolo, immagino si capisca che non sono un fan dei mutui “con il cap”. In questo articolo cercherò di spiegare perché.

Innanzitutto vediamo cos’è un “cap”. Cito da wikipedia: Cap, Floor e Collar sono opzioni regolate su OTC che hanno per oggetto tassi di interesse. […]. Cap è un contratto con cui l’acquirente, dietro pagamento di un premio unico o rateale, acquista il diritto a ricevere dal venditore alla fine di ogni periodo di riferimento, un importo pari alla differenza del prodotto fra un tasso variabile di mercato (LIBOR e altri) ad un capitale nozionale e quello ad un tasso prefissato, […].

Facciamo un esempio che renda il “finanziariese” in cui è scritto questo testo un linguaggio più comprensibile agli umani.

Io ho un mutuo da centomila Euro. Pago un tasso variabile (indicizzato all’EurIBOR più uno spread dell’1,4%) su questo capitale. Ho paura che il tasso di interesse aumenti. Vado dal mio direttore di banca, che è uno sveglio e capace di muoversi nella finanza come dovrebbe saper fare un direttore di banca, e gli chiedo di comperarmi una bella “opzione cap” sui centomila Euro, con cap al 4,5%. Lui cerca sui mercati finanziari e mi dice un prezzo, che io posso pagare tutto in una volta o a rate. Quando l’EurIBOR arriva al 4,5% (e io sul mio mutuo sto pagando il 5,9%) io ricevo la differenza tra il valore dell’EurIBOR e il 4,5 % direttamente sul mio conto in banca. Perciò se l’EurIBOR arriva al 5,0% io ricevo lo 0,5% sul mio conto in banca e questo mi mette al riparo dalla crescita eccessiva del tasso di interesse sul mio mutuo, perché tanto più si alza la rata, tanto più mi viene restituito dalla mia bella “opzione cap”. E tutto ciò potrebbe “in sé” essere meraviglioso e del tutto positivo. Dunque? Perché io non sono per niente un “fan” dei mutui “con il cap”? Perché viene proposto “male” e ad un prezzo troppo elevato.
Vediamo le due cose separatamente:

Mutui, allodole e specchietti.

Si trovano soprattutto in rete e sui parabrezza delle nostre auto e talvolta anche affissi ai muri delle città, ma più di tutto si trovano in internet. Parliamo degli specchietti per le allodole, applicati al mutuo.

Certo, io ho a disposizione per i miei clienti il mutuo di un noto istituto di credito con spread allo 0,80%. Però… Però è a disposizione di chi acquista casa mettendoci il 40% del valore di tasca propria, è disposto a stipulare una polizza di assicurazione (per la quale non sono esperto a sufficienza da poter dire se è valida o meno in rapporto al costo, non indifferente, che ha) e accetta di aprire un conto corrente.

Conteggio di estinzione mutuo – Fai da te.

Poiché una delle domande più frequenti riguarda proprio il conteggio di estinzione sul mutuo, ho pensato di realizzare una piccola guida al conteggio di estinzione “fai da te”. Premetto che questa “guida al fai da te” funziona soltanto con i mutui a piano di ammortamento francese (che abbiano il tasso variabile, fisso, rinegoziabile, triplo carpiato con avvitamento ed opzioni multiple, non importa).

Il vostro fai da te non potrà essere preciso al centesimo, come quello che emetterà l’istituto erogatore… Ma permetterà con buona approssimazione di rispondere alla domanda: “Quanto dovrò pagare alla fine, per estinguere il mio mutuo in caso di rivendita dell’immobile?”.

Vediamo innanzitutto l’elenco degli strumenti da avere a disposizione per questo piccolo bricolage finanziario:

Date retta ad internet quando parla di mutui?

Non molto tempo fa ho scritto un post dal titolo “Date retta ai giornali quando parlano di mutui?”, in cui facevo presente che in un articolo online di un quotidiano c’era una notizia che poteva essere fraintesa, perché presentata “rapidamente” e con una forma espressiva infelice.

Facciamo la stessa cosa con il post di un sito nella speranza di tamponare un allarmismo eccessivo che va diffondendosi un po’ ovunque, e che può indurre chi ha un mutuo a scelte avventate basate più sui tanti “sentito dire” che su una ragionata pianificazione finanizaria familiare.
Il titolo del post è “Boom di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari” (ed evito di citare la fonte, perché non mi piace fare pubblicità negativa ad altri blog) secondo non meglio precisati “dati ufficiali”. Il post riprende la notizia di novembre 2007 tratta da una ricerca di un’associazione di consumatori, dalla quale si evince che c’è un aumento delle esecuzioni immobiliari (+23%) in un “campione significativo” di  “ben 18” tribunali monitorati dall’associazione stessa. Ma c’è di più, cito direttamente dal post (datato 03/08/08 ) del blog in questione:

Rinegoziazione mutui: un appello ai lettori.

Tra un mese, dal 29 Agosto, inizieranno le spedizioni della lettera con cui le banche informano i possessori di un mutuo a tasso variabile della possibilità di rinegoziarlo secondo l’accordo tra l’Associazione Banche Italiane (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze (il cui ministro è Tremonti).

Oltre ad informare su questa possibilità la lettera conterrà altre informazioni secondo un ordine prestabilito, ma con una certa libertà ed autonomia per ciascuna banca nella forma con cui presentare le operazioni possibili.

L’appello che vorrei rivolgere ai miei lettori è di inviarmi, copiandolo in un email o allegandone una scansione, il testo della lettera che riceveranno dalle banche in modo che possa “scardinarne” eventuali informazioni che dovessero risultare, per errore o per dolo, poco chiare.

Lo spunto mi è stato dato…

Mutui: difendersi dalle banche.

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Il piano di ammortamento “personalizzato” o “libero” nei mutui.

Nel mio precedente post sui piani di ammortamento, ho parlato del piano di ammortamento più diffuso: il piano di ammortamento “francese” che prevede che ciascuna rata sia composta da una quota di interessi ed una quota di capitale (nella fattispecie il “francese” prevede che la quota interesse e la quota capitale si bilancino nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante).

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di restituzione minima…

Collaborazione tra PromotoreMutui e Gestcredit

Oggi sono 32 giorni da quando ho iniziato l’avventura su WordPress e, più in generale, nel mondo dei blog.

Uno dei primi blog che ho visitato al mio arrivo su WordPress è stato Gestcredit (il titolo è “Recuperare credito”), che ho trovato da subito ricco di informazioni appropriate; Quando dico “ricco” intendo proprio dire “ricco”, visto che nell’ambito del credito in generale, così come in particolare dei mutui immobiliari, contiene davvero un’informazione estesa e completa (svariate centinaia di post, mica noccioline…).

A seguito di un contatto informale avvenuto via mail, ho accettato con gioia e piacere la proposta fattami da Karalis, che gestisce Gestcredit (Recuperare credito), di diventare coautore per tutto quello che riguarda i mutui immobiliari, portando anche lì i miei post e rispondendo alle domande che arrivano relativamente ai mutui.

Ovviamente prosegue anche la mia avventura in questo blog, ma ci tenevo a comunicare l’inizio di questa nuova collaborazione della quale vado orgoglioso.

Il piano di ammortamento “francese” nei mutui.

Il primo post sui piani di ammortamento (lo avevo promesso) non poteva essere dedicato che al più diffuso tra i piani di ammortamento per i mutui: quello detto “alla francese”.

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa – e complessa – trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire…