Conteggio di estinzione mutuo – Fai da te.

Poiché una delle domande più frequenti riguarda proprio il conteggio di estinzione sul mutuo, ho pensato di realizzare una piccola guida al conteggio di estinzione “fai da te”. Premetto che questa “guida al fai da te” funziona soltanto con i mutui a piano di ammortamento francese (che abbiano il tasso variabile, fisso, rinegoziabile, triplo carpiato con avvitamento ed opzioni multiple, non importa).

Il vostro fai da te non potrà essere preciso al centesimo, come quello che emetterà l’istituto erogatore… Ma permetterà con buona approssimazione di rispondere alla domanda: “Quanto dovrò pagare alla fine, per estinguere il mio mutuo in caso di rivendita dell’immobile?”.

Vediamo innanzitutto l’elenco degli strumenti da avere a disposizione per questo piccolo bricolage finanziario:

Date retta ad internet quando parla di mutui?

Non molto tempo fa ho scritto un post dal titolo “Date retta ai giornali quando parlano di mutui?”, in cui facevo presente che in un articolo online di un quotidiano c’era una notizia che poteva essere fraintesa, perché presentata “rapidamente” e con una forma espressiva infelice.

Facciamo la stessa cosa con il post di un sito nella speranza di tamponare un allarmismo eccessivo che va diffondendosi un po’ ovunque, e che può indurre chi ha un mutuo a scelte avventate basate più sui tanti “sentito dire” che su una ragionata pianificazione finanizaria familiare.
Il titolo del post è “Boom di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari” (ed evito di citare la fonte, perché non mi piace fare pubblicità negativa ad altri blog) secondo non meglio precisati “dati ufficiali”. Il post riprende la notizia di novembre 2007 tratta da una ricerca di un’associazione di consumatori, dalla quale si evince che c’è un aumento delle esecuzioni immobiliari (+23%) in un “campione significativo” di  “ben 18″ tribunali monitorati dall’associazione stessa. Ma c’è di più, cito direttamente dal post (datato 03/08/08 ) del blog in questione:

Mutui: difendersi dalle banche.

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Il piano di ammortamento “personalizzato” o “libero” nei mutui.

Nel mio precedente post sui piani di ammortamento, ho parlato del piano di ammortamento più diffuso: il piano di ammortamento “francese” che prevede che ciascuna rata sia composta da una quota di interessi ed una quota di capitale (nella fattispecie il “francese” prevede che la quota interesse e la quota capitale si bilancino nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante).

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di restituzione minima…

Ma perché la mia rata è cresciuta?

Ricevo una mail da un’utente di Yahoo Answers, dove rispondo spesso alle domande che riguardano i mutui.
Non avendo ancora chiesto autorizzazione a postare la sua domanda, rendo irriconoscibile il nickname, il nome con cui si firma e le banche citate nel testo dell’email (in rosso nel testo), per proteggere nel modo più assoluto la sua privacy.

Da: XXXX
Oggetto: mutui
Messaggio: ciao! hai risposto alla domanda riguarda i mutui a tasso variabile che l’aumento è circa 6€ x la rata. però come mai a me la differenza è circa 80-90€ rispetto l’anno scorso. abbiamo fato il mutuo (30 anni /100 milla euro) con  (nome banca) che poi è passato a (nome altra banca). cosa posso fare x controllare se questo aumento è legale….? grazie in anticipo!
Xxxxx.

La mia risposta su Yahoo Answers si riferiva ad una ben precisa durata (lei mi parlava di una durata di mutuo differente) ed era semplicemente tratta da un articolo linkato da un altro utente (che aveva letto male la variazione), ma…
Questa domanda apre spazio a diverse considerazioni.
Sempre in questo blog, in un altro post, parlavo della crisi del credito.

+ 0,25% sui tassi ufficiali BCE?

Pare ormai scontato che a Luglio la BCE aumenti ancora il tasso ufficiale di riferimento. Fermo ormai da qualche mese, per molto tempo tutti hanno atteso l’inzio del calo.

Poi ci si sono messi il petrolio ed il grano. Il petrolio aumenta di prezzo per ragioni svariate: c’è la debolezza del dollaro (il petrolio internazionalmente è pagato e valutato in dollari) che fa sì che i produttori non vogliano lasciare erodere il loro potere d’acquisto (ed infatti incrociando il grafico del cambio euro/dollaro ed il grafico del prezzo del petrolio si vede che l’aumento “in euro” è stato comunque sensibile, ma certo più contenuto di quello che scontano gli americani), c’è sicuramente la speculazione da parte di operatori finanziari che in un momento di mercati azionari incerti e mercato immobilare in caduta, ha  trovato un nuovo obiettivo… E il grano che in un momento in cui il petrolio è così costoso diventa un economico strumento per produrre energia, togliendo risorse (e facendo aumentare il prezzo) da quello che dovrebbe finire sulle nostre tavole. L’amento dei costi di trasporto di tutti i beni, fa il resto.

E così la BCE, che ha come mandato quello di contenere l’inflazione, alza i tassi di interesse. Con tassi più alti la gente è meno propensa a spendere (gli investimenti finanziari hanno un ritorno maggiore, i finanziamenti richiedono maggior esborso), e quando si compra poco i prezzi scendono (o salgono meno).

E i nostri mutui?