Conteggio di estinzione mutuo – Fai da te.

Poiché una delle domande più frequenti riguarda proprio il conteggio di estinzione sul mutuo, ho pensato di realizzare una piccola guida al conteggio di estinzione “fai da te”. Premetto che questa “guida al fai da te” funziona soltanto con i mutui a piano di ammortamento francese (che abbiano il tasso variabile, fisso, rinegoziabile, triplo carpiato con avvitamento ed opzioni multiple, non importa).

Il vostro fai da te non potrà essere preciso al centesimo, come quello che emetterà l’istituto erogatore… Ma permetterà con buona approssimazione di rispondere alla domanda: “Quanto dovrò pagare alla fine, per estinguere il mio mutuo in caso di rivendita dell’immobile?”.

Vediamo innanzitutto l’elenco degli strumenti da avere a disposizione per questo piccolo bricolage finanziario:

Rinegoziazione mutui: un appello ai lettori.

Tra un mese, dal 29 Agosto, inizieranno le spedizioni della lettera con cui le banche informano i possessori di un mutuo a tasso variabile della possibilità di rinegoziarlo secondo l’accordo tra l’Associazione Banche Italiane (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze (il cui ministro è Tremonti).

Oltre ad informare su questa possibilità la lettera conterrà altre informazioni secondo un ordine prestabilito, ma con una certa libertà ed autonomia per ciascuna banca nella forma con cui presentare le operazioni possibili.

L’appello che vorrei rivolgere ai miei lettori è di inviarmi, copiandolo in un email o allegandone una scansione, il testo della lettera che riceveranno dalle banche in modo che possa “scardinarne” eventuali informazioni che dovessero risultare, per errore o per dolo, poco chiare.

Lo spunto mi è stato dato…

Mutui: difendersi dalle banche.

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Il piano di ammortamento “personalizzato” o “libero” nei mutui.

Nel mio precedente post sui piani di ammortamento, ho parlato del piano di ammortamento più diffuso: il piano di ammortamento “francese” che prevede che ciascuna rata sia composta da una quota di interessi ed una quota di capitale (nella fattispecie il “francese” prevede che la quota interesse e la quota capitale si bilancino nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante).

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di restituzione minima…

Il piano di ammortamento “francese” nei mutui.

Il primo post sui piani di ammortamento (lo avevo promesso) non poteva essere dedicato che al più diffuso tra i piani di ammortamento per i mutui: quello detto “alla francese”.

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa – e complessa – trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire…

Tasso fisso o variabile?

Ecco la prima delle annose questioni… Su cui la stampa riversa fiumi di inchiostro, al solo scopo di vendere i giornali calvacando il panico, affidando il compito di scrivere gli articoli a chi spesso ne sa meno di chi li legge. Contribuendo a diffondere un panico di cui a fare le spese sono poi gli stessi che credono ciecamente a ciò che leggono perché “lo scrivono i giornali”.

Vediamo se possiamo sfatare il più grosso tra i ”miti” che girano attorno alla questione: