Date retta ad internet quando parla di mutui?

Non molto tempo fa ho scritto un post dal titolo “Date retta ai giornali quando parlano di mutui?”, in cui facevo presente che in un articolo online di un quotidiano c’era una notizia che poteva essere fraintesa, perché presentata “rapidamente” e con una forma espressiva infelice.

Facciamo la stessa cosa con il post di un sito nella speranza di tamponare un allarmismo eccessivo che va diffondendosi un po’ ovunque, e che può indurre chi ha un mutuo a scelte avventate basate più sui tanti “sentito dire” che su una ragionata pianificazione finanizaria familiare.
Il titolo del post è “Boom di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari” (ed evito di citare la fonte, perché non mi piace fare pubblicità negativa ad altri blog) secondo non meglio precisati “dati ufficiali”. Il post riprende la notizia di novembre 2007 tratta da una ricerca di un’associazione di consumatori, dalla quale si evince che c’è un aumento delle esecuzioni immobiliari (+23%) in un “campione significativo” di  “ben 18″ tribunali monitorati dall’associazione stessa. Ma c’è di più, cito direttamente dal post (datato 03/08/08 ) del blog in questione:

Rinegoziazione mutui: un appello ai lettori.

Tra un mese, dal 29 Agosto, inizieranno le spedizioni della lettera con cui le banche informano i possessori di un mutuo a tasso variabile della possibilità di rinegoziarlo secondo l’accordo tra l’Associazione Banche Italiane (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze (il cui ministro è Tremonti).

Oltre ad informare su questa possibilità la lettera conterrà altre informazioni secondo un ordine prestabilito, ma con una certa libertà ed autonomia per ciascuna banca nella forma con cui presentare le operazioni possibili.

L’appello che vorrei rivolgere ai miei lettori è di inviarmi, copiandolo in un email o allegandone una scansione, il testo della lettera che riceveranno dalle banche in modo che possa “scardinarne” eventuali informazioni che dovessero risultare, per errore o per dolo, poco chiare.

Lo spunto mi è stato dato…

Mutui: difendersi dalle banche.

Molto spesso mi vengono poste domande relative a quello che le banche “possono” o “non possono” fare.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Il piano di ammortamento “personalizzato” o “libero” nei mutui.

Nel mio precedente post sui piani di ammortamento, ho parlato del piano di ammortamento più diffuso: il piano di ammortamento “francese” che prevede che ciascuna rata sia composta da una quota di interessi ed una quota di capitale (nella fattispecie il “francese” prevede che la quota interesse e la quota capitale si bilancino nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante).

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di restituzione minima…

Il piano di ammortamento “francese” nei mutui.

Il primo post sui piani di ammortamento (lo avevo promesso) non poteva essere dedicato che al più diffuso tra i piani di ammortamento per i mutui: quello detto “alla francese”.

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa – e complessa – trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire…

Mutuo: i documenti da presentare alla banca.

Una delle domande più frequenti alle quali mi capita di rispondere (online e non) parlando di mutui immobiliari è relativa a quali documenti bisogna presentare ad una banca per richiedere un mutuo. Molto spesso, anche nella forma “Possono chiedermi questo (estratto conto, redditi pregressi, situazione familiare, ecc…) per scegliere se darmi un mutuo?”. La risposta è “Sì”. Una banca è un soggetto privato che deve decidere se prestarvi una cifra non indifferente (il più delle volte superiore ai centomila euro, a volte anche molto superiore) e per farlo può richiedervi quello che vuole, anche la raccomandazione del papa o l’esame dei triglicerdidi. Non vuoi o non puoi produrlo? Fatti finanziare da qualcun altro.

Vediamo comunque quali possono essere, in linea generale, i documenti necessari…

Crisi dei mutui: il punto della situazione.

Nel mio ultimo intervento raccontavo di Fannie Mae e Freddie Mac, banche (è improprio dire “banche” ma ci si capisce meglio) statunitensi in crisi finanziaria, nonostante non erogassero “subprime”, e concludevo che sarebbero state salvate in qualche maniera (non c’erano alternative reali praticabili), dal governo USA (a spese dei contribuenti, è ovvio, anche se dilazionate). Oggi questo succede e ce lo confermano tutti, compresa SkyTV.

Nel frattempo il presidente della CONSOB ci informa che se da una parte la crisi internazionale delle banche (la chiamano crisi del credito, che fa meno paura) è ben lontana dal definirsi superata (e infatti è fallita una delle maggiori banche USA, IndyMAC), dall’altra parte le banche italiane sono pochissimo esposte in problemi relativi ai mutui americani (altro video SkyTG24):

 Il che fa ben sperare

Accordo Banche – Tremonti (Berlusconi)

Vediamo di fare un po’ d’ordine ed un po’ di chiarezza sull’accordo ABI – Tremonti.
I miei interlocutori bancari, in questi giorni, sono sotto elevata pressione per la valanga di richieste di informazioni che il pubblico, abbagliato dallo specchietto per le allodole urlato dalla stampa, sta generando a questo proposito.
Innanzi tutto, togliamoci la prima spina: è presto. Fino ad ora c’è un generico “accordo” che diventerà operativo soltanto in seguito.
La seconda spina: Berlusconi e Tremonti, così ci informa la stampa, hanno dato grande rilievo al fatto che sarà un operazione “a costo zero” (per le casse dello stato e quindi per i contribuenti), ma se sarà a costo zero per le casse dello stato e quasi a costo zero per le banche, alla fine… Chi paga? Sì, esatto, il mutuatario che è costretto ad avvalersi di questa possibilità.
La terza spina: Le associazioni di consumatori stanno facendo un gran rumore attorno al fatto che

Però a volte anche i clienti…

Chi ha avuto a che fare con me sa che non sono tenero nel giudicare le banche. Anche collaborandoci, non risparmio critiche a volte aspre al sistema in generale, alla mancanza di professionalità di alcuni operatori di sportello e anche a qualche istituto in particolare.

Però succede anche che sia il cliente a volte a meritare la sua ramanzina.

Sicuramente in Italia l’educazione finanziaria è poca ed affidata esclusivamente alla buona volontà del singolo. Sicuramente la richiesta di trasparenza giustamente avanzata alle banche, si traduce legalmente in un’eccessiva quantità di informazioni complete che, proprio perché in eccesso, la stragrande maggioranza dei clienti firma senza leggere. Di sicuro ci si mette anche la, talvolta meritata, sfiducia generalizzata verso gli intermediari (“inutile che legga come mi stai fregando, tanto mi fregherebbe ugualmente qualunque altra banca”) che annulla l’effetto concorrenza. Però…  (Perché c’è un “però”).
Però a volte anche il cliente ci mette del suo, dando retta a 4 righe che ha letto sui giornali (e che di norma ha capito “a metà”) e sentendosi per quelle 4 righe, già un esperto. Dando per scontato che ciò che gli stai suggerendo sia a suo svantaggio e quindi facendo a priori il contrario, anziché investire un po’ di tempo a farsi spiegare il perché gli suggerisci una cosa invece di un’altra. Generalizzando le brutte esperienze del cugggino a cui è successo già che andasse male qualcosa…

Mi limito a raccontare due episodi,