Con questo mio blog, cerco di dare su un argomento specifico (il mutuo immobiliare) il mio contributo all’educazione finanziaria di chi ha la bontà e la pazienza di leggerlo. Sarà anche vero che la segreta speranza è che i miei lettori geograficamente più vicini siano spinti dai miei scritti a rivolgersi a me per il loro mutuo (e questo è anche già successo), ma piuttosto che allettarli con specchietti per le allodole o lustrini colorati per rifilargli la solita “pappa”, preferisco così. Anche se poi è comunque la pappa delle banche che tutti dobbiamo mangiare, almeno che io possa scegliere assieme a loro gli ingredienti e fare da passaverdura per renderla più digeribile.

Tutto questo per dire cosa? Che finalmente anche gli enti di vigilanza in materia bancaria, finanziaria ed assicurativa (la Banca d’Italia, la Consob, la Covip, l’Isvap e l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato), si sono resi conto che l’educazione finanziaria è necessaria e hanno reso pubblico un “protocollo di intesa” (si sono messi d’accordo) per raggiungere obiettivi di diffusione dell’educazione finanziaria.

Il primo capitolo del protocollo (che potete scaricare dal sito di Banca d’Italia in un .pdf da 877 kb) evidenzia fin dal titolo che l’analfabetismo finanziario costituisce un costo sociale (e non solo personale). Questo ci fa sperare che alle buone intenzioni seguano le buone azioni, perché di buone intenzioni restate tali, come si dice, è lastricata una strada che non ci piace.

Se da una parte (è la cosa che più mi rincuora) si parla di insegnare l’educazione finanziaria nelle scuole (e non sarà mai troppo tardi farla diventare una materia a pieno titolo), dall’altra si tratta di fornire strumenti anche agli adulti e questo va bene, purché siano strumenti effettivamente semplici ed alla portata di tutti, e purché veramente vengano pubblicizzati ed entrino a far parte della comunicazione che il cittadino incontra nel momento in cui deve effettivamente effettuare delle scelte in materia economico finanziaria personale.

Non vorrei che questo mio articolo potesse “suonare” come una critica, perciò ribadisco con forza il mio apprezzamento per gli enti di vigilanza e per ogni sforzo che produrranno in questo senso, e li invito a dare al più presto attuazione a questo progetto, a cui ho voluto soltanto suggerire nel mio piccolo una direzione. Personalmente non mancherò di dare più diffusione possibile, attraverso questo mio blog, alle iniziative che prenderanno in materia di educazione finanziaria. Buon lavoro.

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Federico (Promotore Mutui).

Innanzitutto vediamo cos’è un “cap”. Cito da wikipedia: Cap, Floor e Collar sono opzioni regolate su OTC che hanno per oggetto tassi di interesse. [...]. Cap è un contratto con cui l’acquirente, dietro pagamento di un premio unico o rateale, acquista il diritto a ricevere dal venditore alla fine di ogni periodo di riferimento, un importo pari alla differenza del prodotto fra un tasso variabile di mercato (LIBOR e altri) ad un capitale nozionale e quello ad un tasso prefissato, [...].

Facciamo un esempio che renda il “finanziariese” in cui è scritto questo testo un linguaggio più comprensibile agli umani.

Io ho un mutuo da centomila Euro. Pago un tasso variabile (indicizzato all’EurIBOR più uno spread dell’1,4%) su questo capitale. Ho paura che il tasso di interesse aumenti. Vado dal mio direttore di banca, che è uno sveglio e capace di muoversi nella finanza come dovrebbe saper fare un direttore di banca, e gli chiedo di comperarmi una bella “opzione cap” sui centomila Euro, con cap al 4,5%. Lui cerca sui mercati finanziari e mi dice un prezzo, che io posso pagare tutto in una volta o a rate. Quando l’EurIBOR arriva al 4,5% (e io sul mio mutuo sto pagando il 5,9%) io ricevo la differenza tra il valore dell’EurIBOR e il 4,5 % direttamente sul mio conto in banca. Perciò se l’EurIBOR arriva al 5,0% io ricevo lo 0,5% sul mio conto in banca e questo mi mette al riparo dalla crescita eccessiva del tasso di interesse sul mio mutuo, perché tanto più si alza la rata, tanto più mi viene restituito dalla mia bella “opzione cap”. E tutto ciò potrebbe “in sé” essere meraviglioso e del tutto positivo. Dunque? Perché io non sono per niente un “fan” dei mutui “con il cap”? Perché viene proposto “male” e ad un prezzo troppo elevato.
Vediamo le due cose separatamente:

Viene proposto “male”. Parlando con chi è stato (come normalmente succede) prima in banca, ho potuto rendermi conto che il “cap” viene venduto come estrema rassicurazione contro i tassi alle stelle “come due anni fa”. E infatti nessuno fa l’esempio di quanto può diventare la rata “fino al cap”, e nessuno “fa il confronto” con il livello che avevano raggiunto nei peggiori momenti della galoppata dei tassi del biennio 2007/2008 (la media mensile di dicembre 2008 dell’EurIBOR 1 mese era 4,95%, i tassi venivano definiti “alle stelle”).

Adesso l’EurIBOR 1 mese è 0,43% (sì, avete letto bene, 0,43%, aggiornato al 19/05/2010), e con uno spread al 2% (piuttosto elevato, anche di questi tempi) il tasso finale sul mutuo è al 2,43%. Centomila Euro, al 2,43% annuo, per 30 anni, danno una rata di 391,49 Euro. Ipotizziamo, lasciando perdere tutto quello che succede nel mezzo, che dopo due anni l’EurIBOR arrivi al 3,5% (e il tasso finale del mutuo al 5,5%): la rata, a questo punto è di 637,16, con una differenza rispetto a quanto avevamo pianificato all’inizio del mutuo di  245,64. Se andiamo a prendere il valore di EurIBOR di quando i tassi erano “alle stelle” abbiamo una rata di 752,62 Euro. e la differenza rispetto a quanto pianificato all’inizio del mutuo è di 361,13 Euro. Se invece avessimo ottenuto un tasso più conveniente rinunciando al “cap” (diciamo uno spread di 1,6%) come sarebbe la nostra rata nei tre casi? All’inizio del mutuo sarebbe di 371,12 (contro 391,49), dopo 2 anni con l’EurIBOR al 3,5% sarebbe 614,84 (contro 637,16) e dopo 2 anni con i tassi “alle stelle” la rata diventa 729,96. (contro 752, 62). Vediamo subito che rinunciare al cap ci dà un risparmio tutti i mesi di 30 Euro circa ogni mese. Dopo 2 anni 30 euro ogni mese vogliono dire 720 Euro di risparmio totale.  Se adesso guardiamo la differenza tra la rata “con cap” e tassi al 5,5% e la rata “senza cap” e tassi “alle stelle”, questa è di 92,80. Se ora dividiamo i 720 Euro risparmiati nei 2 anni senza il cap, per la differenza tra la rata con cap o come sarebbe diventata senza il cap abbiamo il numero di mesi in cui l’Euribor deve rimanere alle stelle perché avere il cap sia stato conveniente (il risultato è 7 mesi, quasi 8). Questo farebbe sembrare interessante il cap, se consideriamo che nella galoppata dei tassi il tasso finale del mutuo ipotizzato avrebbe superato il “cap” per 18 mesi di fila… Ma se noi consideriamo come inizio del mutuo, per esempio settembre 2005, cioè il mese in cui la galoppata è iniziata, avremmo pagato 30 Euro in più per 56 mesi circa. 56 mesi per 30 euro valgono 1680 euro.  Vediamo adesso una cosa più interessante: se all’inizio del mutuo a settembre 2005 avessimo speso 30 Euro in più per avere un “cap” i 1680 Euro spesi in più ci avrebbero garantito… 18 mesi, cioè quelli in cui EFFETTIVAMENTE il ” cap” ci avrebbe offerto un servizio, ma proprio da questo mese guardando in avanti cominceremmo a rimetterci. Salvo ovviamente una nuova galoppata dei tassi, piuttosto improbabile visto che per uscire da questa crisi si parla di uscirne in maniera “morbida” e quindi senza manovre che inaspriscano improvvisamente le condizioni economiche. E tutto questo per cosa? Non per impedire che la nostra rata cresca, ma per impedire che la rata che da 391 Euro è arrivata a 637, possa arrivare per qualche mese fino a 752? Mentre senza quei 30 euro pagati tutti i mesi per 30 anni ogni tanto durante il mutuo posso correre il rischio di pagare 90 euro più della massima rata che dovrei comunque pagare.

Sarà che io ho i miei ragionevoli dubbi che per molto tempo si rivedano quei livelli di tassi di interesse che abbiamo visto a ottobre 2008, però a me tutto ciò sembra assolutamente antieconomico, e come si vede non protegge più di tanto da un pesante inasprirsi delle rate (lo ripeto, protegge solo dall’ultima parte).

E sono anche fermamente convinto che se vi comperaste una bella opzione cap, come spiegata su wikipedia, SEPARATA dal mutuo grazie ad un direttore di banca un pochino sgamato, spendereste molto, molto meno.

Quindi se uno ha paura della crescita dei tassi deve fare per forza il fisso con quello che costa? No. Chi mi legge da un po’ più di tempo sa che io sono ancor meno fanatico del tasso fisso che del cap. Però il tasso fisso va benissimo per far due conti: Fatevi fare il conto della vostra rata con il tasso fisso, guardate se quella rata potete permettervela e se è così, anche a costo di qualche sacrificio, allora fate il tasso variabile. Se a questo punto volete proprio sentirvi sicuri, tutti i mesi con disciplina (sono i vostri soldi, meritano un minimo di disciplina, no?) mettete via la differenza tra la rata a tasso fisso e quella, al momento più bassa, a tasso variabile; per farlo usate un conto di deposito o un fondo monetario, uno strumento, insomma, che vi tolga quei soldi dagli occhi, ma ve li lasci a disposizione senza veri rischi. Quando (e se) la rata variabile supererà la rata ipotetica a tasso fisso, prendeteli da lì. Scommettiamo che a fine mutuo potreste pagarvi l’anticipo della macchina nuova e ve ne avanzerebbero ancora per invitarmi a cena in un buonissimo ristorante? Attendo inviti a cena tra vent’anni.

Se invece per sentirvi sicuri dovete per forza avere un cap, allora informatevi su quanto costa comperarlo “a parte”. E se vi dicono che “non si può”, domandatevi quanto siete al sicuro tra qelle mura (quelle della banca, non quelle di casa vostra).

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Federico (Promotore Mutui).

Certo, io ho a disposizione per i miei clienti il mutuo di un noto istituto di credito con spread allo 0,80%. Però… Però è a disposizione di chi acquista casa mettendoci il 40% del valore di tasca propria, è disposto a stipulare una polizza di assicurazione (per la quale non sono esperto a sufficienza da poter dire se è valida o meno in rapporto al costo, non indifferente, che ha) e accetta di aprire un conto corrente.

Poi c’è la banca che dice di avere per te un mutuo che supera il 100% di intervento (in pratica: il costo dell’immobile, più le spese di notaio, la commissione dell’agente immobiliare, 4 sfilatini ben cotti e due etti di mortadella tagliata fine, grazie); ma anche lì, per poterlo ottenere devi caricarti addosso una serie di costi (la sempiterna assicurazione, per esempio) e devi avere una serie di caratteristche da far sì che i pochi che possono ottenere quel tipo di mutuo, facile che siano quelli che non ne hanno alcun bisogno.

L’altro specchietto tanto in voga di questi tempi è il mutuo cosiddetto “con cap”, ma a questo dedicherò un post a parte, perché richiede una trattazione più completa.

Perciò, quando vi promettono un mutuo “troppo bello per essre vero”, domandatevi a quali condizioni può diventare “vero”. Perché se fate parte di coloro che hanno i requisiti necessari a rientrare in una promozione in particolare, avrete il mutuo in promozione con tutti i vantaggi del caso… Ma la premessa non è scontata.

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Federico (Promotore Mutui).

Il vostro fai da te non potrà essere preciso al centesimo, come quello che emetterà l’istituto erogatore… Ma permetterà con buona approssimazione di rispondere alla domanda: “Quanto dovrò pagare alla fine, per estinguere il mio mutuo in caso di rivendita dell’immobile?”.

Vediamo innanzitutto l’elenco degli strumenti da avere a disposizione per questo piccolo bricolage finanziario:

• L’atto di mutuo.
• Se l’atto di mutuo non ha (in fondo, come allegato) un piano di ammortamento, necessitate di una connessione ad internet a portata di mano.
• Una calcolatirce.
• Se il vostro mutuo è stato stipulato anteriormente al 2 Febbraio 2007, allora tenete a portata di mano anche il mio post sulla penale di estinzione dei mutui.

Se vi siete procurati tutto l’occorrente, comincate a prendere in mano il vostro atto di mutuo. Possono verificarsi due casi:

1. Il vostro atto di mutuo ha, come allegato alla fine, il piano di ammortamento (espresso in percentuale, in valori assoluti, in lire o in euro)
2. Il vostro atto di mutuo NON ha, come allegato alla fine, il piano di ammortamento.

Nel caso 1, tutto è più semplice. trovate il numero di rata che avrete pagato al momento dell’estinzione (il conteggio lo fate oggi, ma l’estinzione avverà, plausibilmente, il mese prossimo, o tra due mesi…) e guardate a quanto ammonta il capitale residuo (se espresso in percentuale del capitale mutuato calcolate la percentuale) dopo il pagamento di quella rata. Segnate anche su un foglietto la quota interessi della rata successiva, vi servirà in seguito.

Nel caso 2, invece, andate a cercare all’interno degli articoli i criteri di determinazione del tasso di interesse, e dovreste trovare anche il tasso (in valore assoluto) come determinato il giorno dell’atto (su quel tasso è stato fatto il piano di ammortamento). A questo punto mettete in un motore di ricerca la chiave “calcolo piano di ammortamento francese” (qui in Google). Comparirà una serie di tool online per determinare il piano di ammortamento francese (ma guarda…). Dovrete inserire il capitale (iniziale), il numero di rate, il tasso di interesse (che avete dedotto dall’atto di mutuo come spiegato più sopra). A volte vi chiederanno anche la frequenza delle rate e la data di inizio (e in questo caso il risultato vi darà anche le date di pagamento delle varie rate). Ora dovreste avere, molto ben approssimato, un piano di ammortamento come quello che avrebbe dovuto essere allegato al vostro mutuo, suddiviso in “quota interessi, quota capitale e capitale residuo”, seguite le istruzioni riportate sopra per il punto 1).

Se il vostro mutuo è stato stipulato anteriormente al 2 Febbraio 2007 e come finalità ha l’acquisto o ristrutturazione della PRIMA casa, dovete aggiungere la penale di estinzione calcolata secondo le istruzioni che ho dato nel post apposito qualche tempo fa. Se il mutuo è “per acquisto” o “per ristrutturazione” della PRIMA casa e stipulato dopo il 2 Febbraio 2007, non vi è alcuna penale di estinzione. Altre finalità (liquidità, consolidamento debiti, mutuo per la seconda casa) hanno la penale contrattuale (perciò indicata sul contratto, in percentuale del capitale residuo che avete già verificato a quanto ammonta).
Se per una delle ragioni spiegate, avete una penale di estinzione segnate anche questa, ma aspettate a fare la somma con il capitale residuo.

A questo punto bisogna calcolare un valore approssimativo per i dietimi (questi sconosciuti). I dietimi sono le quote interessi giornaliere, cioé gli interessi che intercorrono dall’ultima rata pagata (ad esempio i primi del mese) ed il giorno in cui andate ad estinguere effettivamente il vostro mutuo (ad esempio a metà del mese). Per calcolare il valore degli interessi alla data esatta di estinzione dividete la quota interessi della rata SUCCESSIVA all’ultima che verrà pagata e dividerne il valore per trenta (o per il numero di giorni del mese, dipende dalle banche) e moltiplicare il risultato per il numero di giorni che intercorrono tra l’ultima rata e l’estinzione del mutuo.

Bene. Adesso sommate il capitale residuo all’eventuale penale di estinzione e al conteggio dei dietimi ed avrete il tanto agognato conteggio di estinzione con una buona approssimazione.

Questo conteggio NON SOSTITUISCE quello ufficiale della banca erogatrice del mutuo, ma poiché a volte sembra un impresa infinita avere lo stesso conteggio dalle banche, almeno nell’attesa saprete cosa aspettarvi.

Facciamo la stessa cosa con il post di un sito nella speranza di tamponare un allarmismo eccessivo che va diffondendosi un po’ ovunque, e che può indurre chi ha un mutuo a scelte avventate basate più sui tanti “sentito dire” che su una ragionata pianificazione finanizaria familiare.
Il titolo del post è “Boom di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari” (ed evito di citare la fonte, perché non mi piace fare pubblicità negativa ad altri blog) secondo non meglio precisati “dati ufficiali”. Il post riprende la notizia di novembre 2007 tratta da una ricerca di un’associazione di consumatori, dalla quale si evince che c’è un aumento delle esecuzioni immobiliari (+23%) in un “campione significativo” di  “ben 18″ tribunali monitorati dall’associazione stessa. Ma c’è di più, cito direttamente dal post (datato 03/08/08 ) del blog in questione:

Secondo i dati ufficiali sui pignoramenti immobiliari registrati nel 2006 e quelli stimati nel 2007 e in base alle informazioni raccolte nei tribunali si nota come le città italiane con le più alte percentuali sono l’Aquila (41%) e Lecce (35%).
Ma le percentuali dei pignoramenti restano sempre a due cifre anche per Milano (22%), Roma e Perugia (21%), Monza e Firenze (25%), Como (26%), Mantova (18%), Rovigo e Padova (19%), Venezia (28%), Macerata (27%), Napoli (29%), Bari, Brescia e Torino (24%) e Verona (22%).

Non so voi, ma io da qui capisco che a L’Aquila, per esempio, su 100 mutui 41 (41%) sono andati a finire con un pignoramento nel 2007 e a Lecce 35 mutui su 100 (35%)… E invece non è così. Vediamo cosa si dice dove la notizia è riportata con un giusto grado di attenzione, ma senza fuorvianti sensazionalismi:

Il record nazionale per l’aumento dei pignoramenti spetta a L’Aquila che passa dagli 89 pignoramenti del 2006 a 125 del 2007, registrando così un incremento del 41%.In seconda Lecce, dove l’aumento è del 35% con 965 pignoramenti nel 2007 a fronte di 715 dell’anno precedente.

Ecco qui. Adesso capisco che a L’Aquila nel 2007 ci sono stati 125 pignoramenti immobiliari e che, rispetto agli 89 dell’anno precedente questo è, sì, un segnale allarmante, ma evito di figurarmi svariate migliaia di persone a cui è stata escussa la casa, limitando il mio allarme (peraltro, lo sottolineo, da non sottovalutare) a 125 nuclei familiari su un’intera provincia, ben 36 pignoramenti in più dell’anno precedente (il 41%) appunto.

Con tutto ciò, non intendo certo dire che la situazione è florida e bisogna inforcare occhiali con lenti rosa. Voglio solo dire che le associazioni di consumatori fanno il loro mestiere (raccogliere iscritti, prevalentemente e poi anche difenderne gli interessi) che prevede anche un po’ di “voce grossa”, ma che raccoglierne la voce grossa ed amplificarla senza un minimo di raziocinio, o prendere ogni affermazione e passarla per “oro colato” quando è volutamente estremizzata, può apportare anche al consumatore stesso più danno che guadagno, portandolo ad agire d’impulso senza dedicare la giusta considerazione a quanto sta per fare.

È quello che succede con la diatriba sui tassi: nel 2005, in pieno boom immobiliare, quando molte famiglie si sono indebitate a tasso variabile, la rata del mutuo a tasso fisso era di molto superiore a quella del mutuo a tasso variabile. Eppure non ricordo questo pullulare di associazioni di consumatori che urlavano “FATE IL TASSO FISSO! VI costa 100 e più euro al mese in più la rata, ma almeno siete sicuri che non cambia!” (e mi piacerebbe essere smentito, se qualcuno è in grado di farlo). E nemmeno che dicessero: “Accontentatevi di una casa più piccola e chiedete meno soldi, se proprio volete fare il variabile, che se poi salgono i tassi sono dolori!”. Eppure a me pareva evidente che la situazione dei tassi facesse presagire quello che è successo (sì, ok, io ho una cultura finanziaria, ma i signori delle associazioni dei consumatori dovrebbero avrne una anche loro, no?).

Con ciò non intendo davvero “dar contro” alle associazioni di consumaotri e al loro indiscutibile ruolo positivo nel difendere i diritti troppo spesso violati della “gente comune”, ma solo ricordare a chiunque che anche queste organizzazioni hanno un bilancio da far quadrare e che “gridare” è solo uno dei modi per acquistare visibilità a quello scopo.

I dati, quando si leggono, vanno letti ed approfonditi bene.

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Federico (Promotore Mutui).

Oltre ad informare su questa possibilità la lettera conterrà altre informazioni secondo un ordine prestabilito, ma con una certa libertà ed autonomia per ciascuna banca nella forma con cui presentare le operazioni possibili.

L’appello che vorrei rivolgere ai miei lettori è di inviarmi, copiandolo in un email o allegandone una scansione, il testo della lettera che riceveranno dalle banche in modo che possa “scardinarne” eventuali informazioni che dovessero risultare, per errore o per dolo, poco chiare.

Lo spunto mi è stato dato…

da un articolo di Repubblica che, a causa spero di una infelice forma espressiva, rischia di trarre in inganno un lettore poco smaliziato.
Cito dall’articolo (la parte in grassetto non è nell’originale):

Per chi è già alla metà del mutuo – Chi ha già pagato più della metà delle rate, infatti, di norma si trova ad aver esaurito la quota più significativa degli interessi. La rata, cioè, non è più composta come all’inizio del pagamento di più interessi e meno capitale, ma è sbilanciata all’opposto. Gli interessi che si pagano sono sempre di meno e la quota di restituzione del capitale è sempre più elevata. Cambiare mutuo in questa situazione, dunque, può non essere conveniente dato che si tratterebbe di farsi rifinanziare da capo lo stesso capitale o poco meno. In ogni caso per illustrare questa situazione le banche, a richiesta, forniranno il piano di ammortamento completo.

Un lettore poco accorto potrebbe pensare che intende dire che si deve ricominciare da capo il mutuo, quando davvero non è così. Chi scrive intende dire che iniziando un nuovo piano di ammortamento sul capitale residuo del mutuo in essere si ritorna nella situazione in cui le prime rate successive alla rinegoziazione sono composte da una minore quantità di capitale e da una maggiore quantità di interessi, invece che essere composte, come succede dopo la metà del mutuo, da una quota capitale superiore alla quota interessi (ma, per esempio, questo può far abbassare la rata anche a parità di tasso di interesse, cosa che non è da sottovalutare). Non credo assolutamente alla malafede del quotidiano o di chi ha scritto l’articolo, intendiamoci, ma se una cosa la si spiega in modo approssimativo, non c’è da meravigliarsi se poi “la gente” non capisce. D’altra parte nella pubblicazione di un giornale ci sono problemi di spazio e un articolo deve così contenere un numero massimo di parole, perciò a volte per ridurre il conteggio si rischia di sacrificare la comprensibilità…

Metterò in evidenza in una delle barre qui a fianco l’appello ad inviarmi copia della lettera, che rimandi a questo post e vi lascio (scritto per esteso per ragioni antispam) l’indirizzo a cui inviare:
promotoremutui chiocciola gmail punto com

Chi poi volesse linkare questo appello sul suo blog o sul suo sito, mi aiuterà ad avere una diffusione maggiore e verrà ringraziato, se me lo fa sapere, nel post in cui tirerò le fila delle comunicazioni con tanto di nickname e link. Grazie.

Se da una parte qualche volta le banche “possono” (per esempio possono richiederti qualsiasi documento salti loro in mente, prima di concederti un mutuo, fosse anche l’esame dei trigliceridi o una raccomandazione del papa) dall’altra parte spesso gli sportellisiti, o i “consulenti” interni alle banche approfittano della sostanziale carenza di educazione finanziaria del pubblico per “far passare” informazioni inadeguate, quando non terroristiche (in senso figurato, intendiamoci) per mantenere un cliente che vuole lasciarle, o mantenere condizioni svantaggiose ad un cliente che ne chiede il miglioramento. Talvolta facendosi vera e propria beffa della legislazione in vigore e degli accordi interbancari. Questo NON POSSONO farlo

Chiariamo anche che le banche sono soggetti privati, che devono rispondere ai loro azionisti del profitto che generano o non generano, e che sono lì per fare i loro interessi, non i vostri (salvo quando coincidono). Però i loro interessi devono farli senza prendere in giro nessuno: con trasparenza ed etica. Su questo è giusto e doveroso essere intransigenti.

Per questa ragione ho deciso di stilare un piccolo “manuale di autodifesa dell’ignaro utente di fronte al funzionario di banca nella trattativa per un mutuo”.

Rimando ai precedenti post (e a quelli che seguiranno) sull’educazione finanziaria, e sulle scelte possibili in fatto di mutui, la trattazione dei singoli argomenti specifici, e cercherò di fornire qui solo alcune “regole generali” che permettano di non ritrovarsi “in soggezione”.

Parto con un esempio di cattivo costume senza citare il nome della banca (lasciate che eviti le querele, non posso provare nulla e non ho soldi da spendere in avvocati), ma in tutti e tre i casi simili di cui sono venuto a conoscenza si trattava della stessa banca (troppo per essere una semplice coincidenza). Un mutuo l’ho sostituito io; altri due, due miei colleghi (della banca con cui lavoravo allora).

Una coppia con bimbo piccolo va a chiedere un mutuo alla banca BBB (Banca Bassotti Bidon). Essendo timorosi di rialzo dei tassi, ma essendo ancora un momento in cui c’era una bella differenza nella rata tra tasso fisso e tasso variabile, chiedono se sia possibile avere un mutuo variabile “a rata costante” (ne parlerò presto, intanto lo trovate spiegato a grandi linee qui). L’impiegato non fa una piega, fa invece un preventivo “a penna” su carta non intestata, rilascia l’elenco di documenti da presentare, fa altri due conti “a mano”, dice che non dovrebbero esserci problemi ad approvare il loro mutuo e, dopo avere messo l’importo del mutuo e la durata e qualche altro numerello in un computer, stampa un piano di ammortamento su cui campeggia la scritta PIANO DI AMMORTAMENTO A RATA COSTANTE.
I due giovani tornano a casa contenti, preparano i documenti, li consegnano alla banca, restano in trepida attesa qualche giorno, ricevono con gioia la notizia che il mutuo è stato approvato, vanno dal notaio, NON ASCOLTANO il notaio che legge tutto il noiosissimo atto di mutuo, rogitano ed entrano felici nella loro nuova casa. Poi i tassi di interesse cominciano ad aumentare e con essi la loro rata (che già prima aveva avuto piccole variazioni poco significative di pochi euro, alle quali non avevano dato importanza). A questo punto vanno a chiedere informazioni alla banca, con il loro atto di mutuo in mano, sul come mai la rata cambi in un mutuo “a rata costante” e scoprono di avere firmato un mutuo a tasso variabile “classico”. Furibondi, chiedono come mai sul piano di ammortamento c’è scritto “A RATA COSTANTE” e viene loro risposto che il piano di ammortamento francese è conosciuto come piano di ammortamento “a rata costante” (a parità di tasso di interesse, però; se varia questo, varia anche la rata).
Parlavo di TRE casi, il secondo l’ho conosciuto a Milano, in una filiale della banca per cui lavoravo allora (da esterno, ero in filiale solo per recuperare dei fax che mi ero fatto spedire lì per comodità), entra una ragazza e chiede se può avere informazioni. La riceve un collega dipendente della banca e lei quasi si mette a piangere sulla sua scrivania raccontando di aver chiesto alla banca BBB (la stessa di prima) un mutuo a tasso variabile e rata costante (ma guarda un po’) e che loro si erano prsentati all’atto con un mutuo a tasso variabile “classico”. Lei se ne era accorta, ma con lì il notaio, i venditori e tutto il resto; alla domanda del notaio se a fronte della differenza tra quanto pattuito e ciò che a quel punto aveva davanti voleva rinunciare all’operazione non si era sentita di mandare tutto a monte. Solo che a quel punto (tassi di interessi cresciuti di un po’), era strozzata dalla rata: non arrivava a fine mese nemmeno rinunciando a tutto il superfluo.
Ultimo caso, in filiale a Torino (riunione dell’area Piemonte); sento un collega parlare di una sostituzione perché una banca avendo parlato di variabile a rata costante si è presentata all’atto con un variabile classico. Domando: “Era per caso Banca Bassotti Bidon?”. Risponde: “Come fai a saperlo?”. Non avevo nemmeno la scusa dell’intuito femminile…

Mentre scrivevo questo post è arrivato un ospite atteso: un conoscente di mia moglie ha saputo da lei che mi occupo di mutui. Lo attendevamo perché mia moglie gli ha offerto la mia consulenza: vuole sapere che fare del proprio mutuo visto che la rata è cresciuta sensibilmente mettendolo in difficoltà.
Gli domando subito che caratteristiche ha il suo mutuo. La banca, per prima cosa, ha voluto i suoi genitori come cointestatari e non come garanti (questo significa che il 66% della quota detraibile degli interessi passivi non può essere detratto come beneficio “prima casa”) e a mio parere non ce n’era bisogno. Ma, cosa più grave, mi dice che è andato ad informarsi per restituire in contanti 25.000 Euro (circa un quarto del capitale residuo, non una sciocchezza) e gli hanno detto che la rata non cambia di molto e non gli conviene (“Non le faccio nemmeno i calcoli perché incide di pochissimo, davvero!”). Mi dice che a lui questa cosa sembra davvero strana. Gli rispondo che un conteggio “spannometrico” dice che restituendo un quarto del capitale residuo, la rata si abbassa ragionevolmente di circa un quarto… Sgrana gli occhi e dice: “E ti pare poco???”.

Veniamo al dunque. Partiamo dal presupposto che non avete una decente educazione finanziaria (siete in ampia e nutrita compagnia, non preoccupatevi…).

• Prima regola: non fate finta di saperla lunga buttando lì 4 parole che avete letto sui giornali (spesso sono scritte da chi ne sa quanto voi, o meno): chi avete di fronte se ne accorgerà e capirà che non avete dietro qualcuno che la sa più lunga di voi. Piuttosto lasciate cadere una frase tipo: “Prendo nota di tutto perché io non ci capisco niente, ma poi faccio verificare tutto dalla mia associazione di consumatori (oppure dal mio amico esperto di finanza)”.
• Seconda regola: preferite risultare antipatici o passare per fessi? Se non capite qualcosa, non temete di chiedere, chiedere e poi ancora richiedere una spiegazione più chiara ed esauriente. Fingere di avere capito quello che non avete capito può costare caro. A costo di risultare rompiscatole fatevi spiegare TUTTO quello che non avete capito. Un bancario che sbuffa oggi può farvi risparmiare un mal di fegato domani.
• Terza regola: se qualcosa vi sembra strana, ripetetela così come l’avete capita e chiedete: “Ho capito bene?”.
  Ad esempio, nel caso del conoscente di mia moglie citato sopra, questi avrebbe dovuto chiedere: “Quindi lei mi sta dicendo che se io rimborso 25.000 Euro, la rata mi cambia di pochissimo? Ho capito bene? Cortesemente, può lasciar decidere a me se è poco o tanto e farmi due conti su quanto cambia in realtà?”
• Quarta regola: Fatevelo mettere per iscritto. Se il bancario che avete davanti vi conferma la cosa che non vi convince, anche dopo che l’avete riassunta come l’avete capita chiedendo conferma, chiedete se è disposto a metterla nero su bianco. Scritta su un foglio di carta e firmata. Se non lo fa, domandatevi (e domandatelo anche a lui) perché.
• Tutte le regole qui sopra valgono “in generale” per i rapporti con la banca, anche per quello che riguarda il vostro conto corrente, i vostri investimenti e la gestione del vostro risparmio. Specifica per i mutui, invece, c’è la quinta regola: fatevi rilasciare il documento di sintesi e l’ESIS. Sono entrambi documenti che riassumono le caratteristiche del vostro mutuo e che, se non da voi, lo rendono valutabile da un esperto senza grosse difficoltà. Ve lo rilasceranno quando firmate la domanda, ma dal primo appuntamento dite che lo vorrete quando firmate la domanda e appena lo avrete in mano lo farete valutare dal notaio, prima ancora che l’istruttoria abbia fine, chiedete di prendere nota del fatto che ve lo dovranno far trovare pronto. Per la cronaca, “ESIS” vuole dire “European Standardised Information Sheet” (foglio informativo standardizzato europeo), e si compone di due parti: la prima con informazioni generali riguardo i mutui, la seconda con informazioni peculiari del VOSTRO mutuo.

Le prime quattro regole, valgono anche se andate a chiedere una rinegoziazione, piuttosto che informazioni sulla penale di estinzione o sulla possibilità di avere un conteggio di estinzione e così via…

E se avete dubbi, fatemi le domande.

Federico (Promotore Mutui).

Il piano di ammortamento “a gestione autonoma” (altro modo per identificare quello di cui parlo oggi), invece, prevede che la rata (di solito mensile) sia composta dalla sola quota interessi (e perciò sia più bassa, rispetto ad un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale), lasciando libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione (limitata) all’interno di determinate “finestre” di restituzione minima…
 (ad esempio: in un piano a 15 anni si deve restituire ALMENO il 15% del capitale nei primi 5 anni, raggiungere ALMENO il 55% nei successivi 5 anni, quindi aggiungere un altro 40% al primo 15% ed infine restituire entro gli ultimi cinque anni il restante 45% per arrivare al 100%). A parte queste “finestre” la restituzione avviene liberamente quando lo si ritiene opportuno. A questo piano, per quanto sia possibile applicare anche il tasso fisso, di solito viene applicato da tutte le banche il tasso variabile.

Ovviamente, un piano di rimborso così costituito non è conveniente “per chiunque”, ma per alcuni può rivelarsi davvero ideale.

Con il (ancora recente) decreto Bersani, l’estinzione parziale del capitale di un mutuo può essere effettuata senza alcuna penale di estinzione. E quindi la sua assenza in un mutuo che prevede comunque l’estinzione libera, non è più un incentivo. Però la semplificazione che si ottiene in un mutuo in cui COMUNQUE è previsto il rimborso del capitale “extra ammortamento” può a volte fare un po’ di differenza. Inoltre, la rata più bassa “normalmente”, e che decresce (a parità di tasso di interessi) con la restituzione delle varie tranches di capitale, può davvero aiutare la pianificazione finanziaria in un nucleo familiare in cui per discontinuità di redditi questa può risultare a volte più spinosa.

In buona sostanza questa tipologia di rimborso serve a chi ha un reddito di tipo discontinuo durante l’anno (soci di società di capitali, che riscuotono annualmente o semestralmente i dividendi, titolari di imprese con carattersitiche stagionali…), a chi sa di avere ingressi di capitali sostanziosi ma differiti (chi è in attesa di un’eredità importante, o sa di dover riscuotere periodicamente proventi da investimento, per esempio) oppure a chi, conoscendo il mercato immobiliare e le sue fluttuazioni, conta di fermarsi limitatamente nell’immobile che va acquistando e di rivenderlo dopo qualche anno quando ha acquisito valore, restituendo tutto il capitale in un’unica soluzione e godendo della differenza tra il valore d’acquisto ed il valore di rivendita.

Tanto per rendere più concreto il discorso con degli esempi, vediamo “a chi” mi è capitato di offrirlo nel corso della mia esperienza lavorativa, così da rendere l’idea e motivare la scelta.

• Un reddito con forte componente stagionale. Nella fattispecie un giovane imprenditore, proprietario di un “solarium”, Un negozio con lettini, docce e lampade solari facciali. Per quanto fosse bravo nel rendere attraverso la vendita di abbonamenti e promozioni abbastanza costante il proprio reddito, questo ragazzo aveva ovviamente alcuni mesi durante l’anno in cui il reddito disegnava un “picco” ed altri mesi in cui invece era meglio identificabile con una conca. Poter mantenere più bassa la rata mensile e potere nei momenti di maggiore introito utilizzare questo importo extra per restituire il capitale, abbassando così la rata mensile, era l’ideale per pianificare meglio la costanza del tenore di vita della sua famiglia.
• Un reddito sensibile costante, ma ingressi sostanziosi corrisposti annualmente. In questo caso si trattava del titolare di una attiva ed efficiente Srl. Essendone anche amministratore, l’imprenditore percepiva mensilmente il “compenso amministratore”, ma una pingue fetta del suo reddito derivava dalla distribuzione dei dividendi dell’utile della società. Anche in questo caso, pianificare la propria vita finanziaria sulla base del costante “compenso amministratore” riservando ai dividendi il compito di estinguere il mutuo, si è rivelata una scelta ottimale. Altro esempio che rientra in questa categoria: un agente di commercio il cui reddito era composto in parte dalla convenzionale provvigione, in parte dai premi che conquistava regolarmente (era molto capace ed abile) e che venivano corrisposti semestralmente.
• Reddito fluttuante per ragioni non strettamente “stagionali”. Una giovane professionista, consulente del lavoro, che si occupa di fisco e buste paga. Anche lei aveva una componente dei redditi costante derivata dall’elaborazione mensile delle buste paga per conto dei propri clienti, e una componente dovuta alla parte fiscale del suo lavoro, che veniva da lei fatturata all’avvicinarsi delle scadenze fiscali, così che i suoi clienti portandole gli ultimi documenti si ricordassero di saldare la fattura. A questo si aggiungeva l’aspettativa di un “ingresso” economico futuro “una tantum” dovuto alla vendita, concordata con i parenti, di un immobile di famiglia di cui lei possedeva per ragioni ereditarie una quota.

A tutti i personaggi citati questa tipologia di mutuo conviene perché permette senza alcuna difficoltà (è insita nella costruzione del mutuo) il rimborso del capitale secondo un piano “accellerato” (anticipandolo, quindi) rispetto a ciò che avverrebbe con un ammortamento “francese” (in cui all’inizio il capitale si rimborsa con il contagocce), consentendo così un risparmio sugli interessi, oltre ad una maggiore pianificazione finanziaria personale. Ma esistono anche casi in cui la convenienza si ottiene proprio per il possibile differimento della restituzione del capitale. Pur non avndo avuto l’occasione di incontrarne qualcuno durante la mia vita professionale (o meglio, non avendo avuto l’occasione di chiudere il contratto), sono pronto a proporre questo piano a questi ultimi a cui pure si addice:

• Chi è convinto (a torto o a ragione) di poter far fruttare il proprio denaro ad un tasso di rendimento superiore al tasso di interesse del mutuo. Se infatti sul capitale del mutuo devo corrispondere il tasso, ad esempio, del 6,5% annuo e penso di poter ottenere dal mio denaro un rendimento del 9,5% annuo, ogni anno in cui mantengo il controllo (e il possesso) del mio capitale, avrò un “surplus” del 3% sul capitale che non restituisco alla banca. Quindi, meglio i soldi in tasca mia a fruttare che renderli per risparmiare interessi.
• Chi in un momento di crescita del valore degli immobili ha intenzione di rivendere l’immobile prima di dover restituire la prima tranche di capitale. Se infatti so che la mia casa, comprata oggi a 70, tra cinque anni varrà 100, chi me lo fa fare di restituire una parte del capitale (che dopo comunuque mi ritroverei) dovendo sopportare una rata maggiore, quando senza alcun esborso di capitale durante la vita del mutuo, posso estinguerlo in un’unica soluzione al momento della vendita dell’immobile (potendo contare anche sull’accresciuto valore del mio bene)?

In buona sostanza, in questa tipologia di mutuo è quasi erroneo parlare di “piano di ammortamento”, si tratta quasi di un (mi si passi il termine) “noleggio di capitale”. Fino a che ne ho bisogno, pago un canone mensile (gli interessi) per poter conservare ed utilizzare un capitale che non ho o di cui, pur avendolo, non trovo conveniente disfarmi.

Federico (Promotore Mutui).

Uno dei primi blog che ho visitato al mio arrivo su WordPress è stato Gestcredit (il titolo è “Recuperare credito”), che ho trovato da subito ricco di informazioni appropriate; Quando dico “ricco” intendo proprio dire “ricco”, visto che nell’ambito del credito in generale, così come in particolare dei mutui immobiliari, contiene davvero un’informazione estesa e completa (svariate centinaia di post, mica noccioline…).

A seguito di un contatto informale avvenuto via mail, ho accettato con gioia e piacere la proposta fattami da Karalis, che gestisce Gestcredit (Recuperare credito), di diventare coautore per tutto quello che riguarda i mutui immobiliari, portando anche lì i miei post e rispondendo alle domande che arrivano relativamente ai mutui.

Ovviamente prosegue anche la mia avventura in questo blog, ma ci tenevo a comunicare l’inizio di questa nuova collaborazione della quale vado orgoglioso.

Il piano di ammortamento francese può essere sia a tasso fisso che a tasso variabile. La sua caratteristica principale è che, a parità di tasso, la rata rimane costante per tutta la durata dell’ammortamento.

Non ho intenzione di annoiarvi con una complicata formula di matematica finanziaria (che comunque è disponibile per gli appassionati in una completa – e complessa – trattazione su wikipedia), perciò utilizzerò esempi finanziariamente scorretti, ma che costituiscono una semplificazione efficace a sfatare il primo e più diffuso mito che circonda questo piano di rimborso: “Si pagano prima tutti gli interessi, poi si restituisce il capitale”. Semplicemente questo NON è vero.

Facciamo 1000 il capitale da restituire…  e ipotizziamo un tasso di interesse “x”%; mensilmente il tasso di interesse è 1/12 del tasso annuale. Consideriamo quindi che con il tasso di interesse “x”, diviso 12, e con tutto il mio capitale residuo da restituire, la quota interessi che io devo per quel mese sia 9. La prima rata, quindi sarà composta da 9 di interessi e, ipotizziamo, 1 di capitale: la rata del primo mese sarà 10.
La rata successiva, il mese dopo calcolerà gli interessi non più su 1000 (1 l’abbiamo restituito) ma su 999. Di conseguenza la mia quota interessi, su un capitale più basso, sarà di (per esempio: non calcolatemi TAN e TAEG, perché sto andando a fantasia) 8,9, anziché di 9 come la prima. Poiché il piano di ammortamento è “a rate costanti” (a parità di tasso di interesse, non dimentichiamolo), la quota di capitale restituita questo mese sarà 1,1 (1,1 + 8,9 = 10). La rata sarà ancora 10, il capitale residuo a questo punto sarà di 997,9 (1,1 lo abbiamo restituito con questa rata). Con la rata successiva, la terza, gli interessi verranno calcolati su un capitale residuo più basso… Quindi la quota di interessi sarà più bassa, quindi la quota di capitale si innalzerà ancora di un poco… E così via fino alla fine dell’ammortamento: in questo esercizio, però, il debitore paga esattamente gli interessi che deve sul capitale residuo a quel momento: NON li anticipa. È il lento decrescere del capitale che farà sì che la quota capitale nel tempo cresca e la quota interessi diminuisca.

Tutto questo funziona perfettamente con il tasso fisso per tutta la durata del mutuo: il tasso applicato è sempre lo stesso e la rata non cambia. E nel caso di tasso variabile… Come funziona? Funziona così (per la stragrande maggioranza delle banche): all’inizio del mutuo viene stilato l’intero piano di ammortamento con le quote di capitale calcolate al tasso iniziale per tutta la durata del mutuo. Quella parte (la quota capitale) resta invariata, ma nel calcolo di 1/12 del tasso di interesse annuale, viene di volta in volta applicato il tasso di interesse “nuovo”, variato al variare del tasso di riferimento. Questo influisce sul variare della rata, ovviamente, ma ha il vantaggio che in base al piano di ammortamento iniziale, il mutuatario sia sempre in grado di stabilire a quanto ammonta ancora il capitale residuo. L’alternativa, poco praticata, è considerare, ad ogni variazione del tasso di interesse, come “nuovo capitale” il capitale residuo, “nuova durata” la durata residua (iniziando con vent’anni, diventa 19 anni e 11 mesi dopo la prima rata) e ricostruire il piano di ammortamento con il nuovo tasso, ogni volta.

Inserendo in un qualsiasi motore di ricerca in internet la chiave “calcolo piano ammortamento francese”, si ottiene facilemtne una pagina internet che con pochi dati fornisce un effettivo piano di ammortamento (con la stessa formula che usa la vostra banca. Seguiranno altri post con ulteriori piani di rimborso.